新经济下房地产融资探讨

摘要:十九大以后，中央对房地产行业定调，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。原本单一的住宅开发销售模式已被租购并举撼动了地位，房企如何获得充足运营资金问题凸显。本文从房企创新融资模式角度出发，就新形势下房企融资方式进行探讨，探索新途径，以解决实际工作中存在的需求。

关键词:新经济形势;房地产;融资

房地产企业具有资金密集型特点，在项目开发的不同阶段需要大量的运营资金来支持，随着我国货币政策向实体经济倾斜，各种窗口指导频出，政策壁垒严峻，使得房地产企业融资困难日益突出，部分中小型房企由于不能及时补给资金已濒临绝望的边缘。

一、房地产企业融资现状

(一)国家政策变革对房企的影响。80年代中期，我国房地产行业初登历史舞台，随着金融体制的改革，房地产融资渠道也经历了阶段变化:2006-2009年是上市融资的主要时期，房企纷纷跟随政策而动，通过定增直融，资金得以充裕;之后随着“国四条”、“国十条”出台，权益融资受限，非标融资兴起;2014年调控后非标又被定增取代，2015年非上市公司发债迅猛;2017年底，银监会下发通知，规定商业银行和信托的银信类业务不得违规投向房企，融资现状不容乐观。(二)传统融资渠道狭窄。作为资金密集型产业，房地产企业从拿地到开发都需要大量资金投入。现有形势下，大部分开发商都是先用自有资金投入取得土地，后期依靠银行开发贷融资来支撑开发建设，因此开发贷款仍为融资主流途径。但国家货币政策收紧，对房企抬高审批门槛、增加融资成本，加大了监管力度，致使渠道越发狭窄，无法满足房地产开发的各种需求。针对金融市场，房地产企业承担的风险会向银行和市场转化，因当今金融市场仍不完善，缺乏适宜的金融工具，没有完善的房地产金融中介服务和房地产金融二级市场，国内房地产金融体系尚待完善，缺乏专业投资和担保机构等原因，导致了房地产融资越发困难。

二、我国房地产融资渠道创新的障碍

(一)房地产信托存壁垒。房地产信托可以连接资本市场和房地产市场，这项理财活动相对较为复杂，需要掌握整体房地产行业信息的专业理财专家作为支持。在我国，房地产产业正在不断发展，尚缺乏此类专业理财专家，故阻碍了我国房地产信托的发展。此外，我国缺乏相对完善的信用管控体系，导致投资者无法向房地产信托公司委托资金。因制度政策的缺失，房地产行业资金无法实现畅通，资金运行链连接不畅，影响到该行业的发展。(二)股权融资要求高。企业融资的重要方式就是股权融资，它不需要支付本金和利息，对公司的流动资金没有压力，相对风险低。当前我国房地产企业虽已有部分上市，但占总体比重仍然不高。当前，我国证监会提出的要求越发严苛，对于企业的规模实力都提出新的标准，房地产企业能够达标的越发减少，中小规模房企更难实现。(三)企业债券比重比较低。我国企业债券市场虽然经历了多年发展，但大都是针对国债和金融债券等，企业债券市场发展速度仍旧比较滞后。由于企业债券规模比较小，缺乏流动性，二级市场存在分割情况，使企业债券的流动性再度降低。债券二级流通市场包括银行间债券市场和交易所债券市场。因二者交易机制不同，而无法实现统一。再之市场制度不够成熟，投资者需要面临大量的交易对手，需花费较高谈判成本，会影响到企业债券的流动性。如果债券融资能力比较差，则投资风险就会增加，进而无法吸引投资者投入，这也一定程度上阻碍了企业对债券融资工具的利用，从而影响到一级市场规模。

三、新经济形势下的房地产融资策略

(一)建立多层次房地产金融体系。建立多层次房地产金融风险分担体系，加强银行信贷间接融资平台建设，促进资本市场直接融资渠道拓展。实现住房抵押借款证券化，不断发展证券化市场和相关中介机构，加强法制环境建设，为房地产信托基金发展创造良好政策依托，助力其发展。此外，还需完善房地产担保政策及税收优惠政策，使房地产企业贷款保险范围得以拓宽，减少抵押所带来的风险。同时利用市场机制，解决地方政府的建设资金需求，以避免地方融资平台承担过大风险。完善多层次金融体系，使各种资金需求得到满足，在经济体制改革当中，逐渐地发展我国金融市场。我们面临的主要的问题是过于重视直接融资和银行融资途径，轻视了间接融资和证券市场融资。在资本市场中，通常比较重视股市和国债，因此也就影响到风险的合理配置和金融资源配置。我国需要通过深化投融资改革，吸引更多的社会资金和境外资金，利用政府与民营合作等多种方式，扩大投资效应，营造出多层次资本市场，拓展更多投融资渠道。(二)房地产直接融资策略。直接融资是资金直供方式，相比间接融资，投融资双方都有较多的选择自由。它是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。对于房企来说，这种方式可以在分散风险的前提下筹集大量可用资金，并能够长期使用。但需要此类房企有较高的公司价值和较高的知名度。此类融资途径，对于企业管理水平的提升，资产结构的优化以及税务上的筹划均有很大促进作用。此外，需要着力增添直接融资形式，通过多层次金融体系的建立，获取到更多可利用的资金资源。利用房地产权益基金方式引入外部资金。比如:特色小镇基金、共有产权和长租房专项基金、棚改基金等。实现了房地产企业项目表外融资和运作。另外，项目跟投也是一种不错的选择。(三)房地产间接融资策略。银行贷款属于间接融资方式，也是房地产行业间接融资的重要组成部分。如果金融市场不发达，可选择渠道狭窄，那么中小型房地产企业只能依赖银行进行贷款。这样一方面很容易造就虚假贷款案件的发生，另一方面，也会给中小型房地产企业的生存造成困境。从长远角度看，此种方式既不利于优化资本结构，也会造成经营压力，一旦陷入资金危机，将不利于企业持续发展。(四)探索组合式融资模式。对于房地产行业来说，，可以结合不同的情况灵活利用银行信贷、股权融资以及信托融资等方式，来拓展房地产融资渠道。此外，还可以尝试新融资模式，利用资产证券化分割投资，吸收小众资金来分散风险。房地产企业对于融资要具备长远计划，面临行业新机遇与改变，加快推进租售并举的融资模式也是改善企业融资的新方式。从传统开发转型为物业运营，赚取增值服务收益。企业投入资金小，资产规模效应大，实现轻资产运营模式，通过不断的完善发展可以形成融资投资营销及社区服务为一体的地产产业链条，补给了资金需求，促进企业价值最大化。

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